商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式及上市公司
商業(yè)地產(chǎn)主要分為純開發(fā)模式、開發(fā)+持有模式和全部持有模式。純開發(fā)模式周轉(zhuǎn)率及增長率均較快，但難以形成較強(qiáng)的長期競爭優(yōu)勢；全部持有模式回報(bào)期較長，采用該模式的公司業(yè)績較為穩(wěn)健，但增長速度較慢；開發(fā)+持有模式既可以通過銷售非核心物業(yè)實(shí)現(xiàn)資金回籠，還可以通過持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)獲得長期穩(wěn)定的投資回報(bào)。
1、純開發(fā)模式
純開發(fā)模式是以出售為主，A股商業(yè)地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)收入來源以出售為主，這些公司表現(xiàn)為投資資金的轉(zhuǎn)向帶動(dòng)業(yè)績加速，并且資金能夠及時(shí)回流，避免資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，如魯商置業(yè)(600223)、世茂股份(600823)、金融街(000402)等。
2、全部持有模式
持有型物業(yè)價(jià)值能夠增大公司的重估凈資產(chǎn)，但由于租金收入短期增長空間不大，不能獲取高溢價(jià)。如：中國國貿(mào)(600007)、陸家嘴(600663)、成城股份(600247)、中儲(chǔ)股份(600787)等。
3、開發(fā)+持有模式
開發(fā)+持有模式最典型的業(yè)態(tài)即“城市綜合體”，一般包括酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓和住宅幾種業(yè)態(tài)，公司可以根據(jù)項(xiàng)目具體情況調(diào)整出售、出租和自持比例。陽光股份副總經(jīng)理?xiàng)顚幭虮究f道：“商業(yè)、酒店式公寓、寫字樓可以自持經(jīng)營，維持穩(wěn)定的現(xiàn)金流；住宅可以銷售回籠資金緩解資金壓力。因此，城市綜合體與單一業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相比具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。”
面對(duì)如此有前景的模式，自然很多新進(jìn)入者加入，如：萬通地產(chǎn)(600246)、魯商置業(yè)(600223)、中茵股份(600745)、深國商(000056)、世茂股份(600823)、嘉凱城(000918)、銀座股份(600858)、陽光股份(000608)等。
世茂股份(600823)，公司60%~70%的項(xiàng)目用于出售，保證資金充裕和收入增長，30%~40%的項(xiàng)目用于出租和自營，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時(shí)享受公司物業(yè)升值帶來的好處；嘉凱城(000918)，“城市綜合體”業(yè)務(wù)占主營業(yè)務(wù)4成，2011年商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的占比將大大提升，其中具有代表性的蘇綸場和東方紅街項(xiàng)目將分別竣工5萬平米和6萬平米左右；魯商置業(yè)(600223)，2010年下半年頻頻出手大型的商住項(xiàng)目，與銀座商城和銀座股份合作解決了商業(yè)部分的運(yùn)營，并整合大股東在百貨、超市、旅游、酒店、教育等方面的資源，在二三線城市發(fā)展城市綜合體。
商業(yè)地產(chǎn)概念股重點(diǎn)上市公司簡介
1、深國商(000056)：
晶島項(xiàng)目提升估值，2011年2月正式運(yùn)營。公司位于深圳市中心區(qū)的晶島國際購物廣場是公司著力打造的精品商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。公司將之定位為集購物、休閑、娛樂、觀光、旅游于一體的高檔的、現(xiàn)代化的購物中心。深圳地產(chǎn)資深人士半求指出，晶島項(xiàng)目處于深圳福田區(qū)核心商圈，按照晶島項(xiàng)目周邊可比物業(yè)的4.5萬元/平方米市場價(jià)格計(jì)算，該項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值約為62億元，且未來價(jià)值不可估量。公司占晶島項(xiàng)目37.2億元左右的權(quán)益，預(yù)計(jì)未來幾年晶島項(xiàng)目每年的租金收入會(huì)給公司帶來6000萬元左右的凈利潤，這對(duì)于一直在虧損邊緣掙扎的深國商來說不啻為一棵搖錢樹。因此，晶島項(xiàng)目即將正式運(yùn)營，公司基本面有望發(fā)生質(zhì)的飛躍。
公司位于深圳福田中心區(qū)的購物中心項(xiàng)目招商工作一直在進(jìn)行當(dāng)中，新裝修的招商中心于2011年2月11日正式啟用。截止本公告日，招商客戶均在洽談中。出于項(xiàng)目定位和經(jīng)營的考慮，公司還需和高端客戶進(jìn)行深入談判招商，并對(duì)意向商戶進(jìn)行選擇。大型購物中心的開業(yè)經(jīng)營是一個(gè)牽涉諸多因素的系統(tǒng)工程，需要招商、精裝修等一系列的配套，目前前述各項(xiàng)工作都還未完成，且短期內(nèi)對(duì)公司利潤不會(huì)產(chǎn)生較大影響。
經(jīng)向公司第一大股東百利亞太投資有限公司問詢：百利亞太的實(shí)際控制人公司董事長鄭康豪先生控制的深圳市皇庭投資管理有限公司于2011年2月14日至2011年2月21日收市止在二級(jí)市場增持深國商股票2，201，446股，占公司總股本的0.997%。本次增持是為看好公司發(fā)展并履行其在收購百利亞太股份而披露的《詳式權(quán)益變動(dòng)報(bào)告書》作出的承諾，其未來將視市場情況和公司發(fā)展決定是否繼續(xù)增持。
2、成城股份(600247)：
公司已形成以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、租賃及管理為主的主營業(yè)務(wù)框架。公司最主要資產(chǎn)是擁有吉林物貿(mào)商城、哈爾濱物貿(mào)商城和上海物華廣場等商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)市場租賃，其中吉林物貿(mào)商城是吉林地區(qū)最大的生產(chǎn)資料交易中心，而哈爾濱物貿(mào)商城已成為我國東北北部地區(qū)最具規(guī)模的有色金屬型材集散地。定向增發(fā)后，中技實(shí)業(yè)與收費(fèi)物業(yè)類有關(guān)的資產(chǎn)全部進(jìn)入公司。
成城股份公告稱，全資子公司深圳市成域進(jìn)出口貿(mào)易有限公司擬對(duì)其全資子公司富源貿(mào)易進(jìn)行7000萬元的現(xiàn)金增資。通過此次增資，富源貿(mào)易的注冊資本由最初的1000萬元增加至8000萬元。公開資料顯示，富源貿(mào)易的注冊地在江西，而江西的贛州素有"稀土王國"之稱，是我國第二大稀土礦資源集中地，僅次于包頭。
3、中儲(chǔ)股份(600787)：
公司當(dāng)前倉儲(chǔ)占地600多萬平方米(其中超過290萬平方米為自有土地，其余以租賃母公司中儲(chǔ)總公司倉儲(chǔ)用地為主)，由于公司大部分倉儲(chǔ)用地取得時(shí)間較早，在各區(qū)域城市化進(jìn)程迅速發(fā)展的今天，公司倉儲(chǔ)占地商業(yè)化趨勢顯著，因此市場對(duì)公司該部分土地內(nèi)在價(jià)值較為關(guān)注。
公司表示以旗下子公司為主體推進(jìn)的電子商務(wù)平臺(tái)建設(shè)是類似于鋼鐵網(wǎng)、大宗鋼鐵交易中心等商務(wù)平臺(tái)，旨在為鋼材貿(mào)易提供信息與交易平臺(tái)，公司初步以傭金收入為主，電子商務(wù)平臺(tái)成功與系統(tǒng)安全、規(guī)�；�(yīng)等諸多因素緊密相連，因此我們認(rèn)為公司向該方向探索為公司發(fā)展注入新的血液。
（責(zé)任編輯：張曉軒）